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  • 下町一朗 打造三井不動產outlet王朝

    工商時報【李麗滿、蔡惠芳╱台北報導】

    日本最大房地產開發集團三井不動產,透過一次新北市政府赴日招商,意外在台打造海外據點業績最好、一年就獲利的林口MITSUI OUTLET PARK。三井不動產打鐵趁熱,在短短不到一年連續拿下台中港outlet開發案、台北精華地段首家飯店投資經營、台北南港首家LaLaport購物中心,總投資額已達數百億日圓(約逾百億台幣),堪稱十年來日企投資最大手筆。

    台灣三井不動產董事總經理下町一朗在接受本報專訪時強調,三井不動產在海外開發經驗僅有7-8年時間,都還在學習與摸索階段,台灣投資卻超乎預期!不僅投資進度最快、成績也是最好,首家林口MITSUI OUTLET PARK第一年業績超標達66億元,比目標60億多出一成之多,也促使三井不動產在台投資腳步加速。

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    先看地點、再評估

    三井不動產自1995年起跨足outlet商業不動產開發,至今在日本擁有13座MITSUI OUTLET PARK暢貨購物商城,海外目前則有大陸寧波、馬來西亞吉隆坡與台灣林口。其中,在日本國內開設據點多數以觀光景點附近為主,結合觀光購物。下町一朗說,憑藉20年開店經驗,三井不動產的跨國投資開發的策略是先看地、再評估,林口案是考察現地後,幾經評估,最後決定做outlet,而非其他同業先決定商業設施型態再找地。

    下町一朗指出,三井在日本的購物中心商業設施有MITSUI OUTLET PARK與LaLaport等品牌,看地的同時,會同時就市中心距離與人口數來評估應做何種型態的商業設施。像是開outlet,若地點周邊有人口聚集是最好,可以加分,但人口並非是必要條件;此外,OUTLET的特性多是專櫃品牌過季商品庫存的暢貨中心,因此與市中心百貨要有一定距離,避免不良競爭,對招商也較有利。當初林口就是因品牌商認同與市中心店距離約15、16公里,加上消費者也認為與台北市區15、16公里距離、約30分鐘車程可以接受,所以就決定開出outlet。

    「台灣是15、16公里,但在歐美即使50、60公里都算正常」下町一朗觀察,台灣消費者不喜歡「太遠」的距離,可接

    銀行信用貸款率利比較受距離約估15-20公里,因此林口選址約15公里、台中港據點和市區距離則是20公里多一點。

    此外,outlet還有另一個客層就是觀光客,所以距離國際航站不要太遠也是一個優勢,林口MITSUI OUTLET PARK經營一年來即吸引港、中、日、韓各國觀光客,3月起機捷通車,在臨近機捷A9站優勢下,自由行旅客也大幅成長。

    至於LaLaport開店條件,則是設定的周邊人口數要非常高,必須要有一定近距離人口,回頭率才會高,除了半徑五公里要有一定的居住人口,也考量到週邊有南港展覽館的非定期人口聚集,南港軟體園區還有白領階級的辦公室等消費挹注。下町一朗說,儘管林口MITSUI OUTLET PARK與南港LaLaport兩個商業設施都有捷運到,但無論是outlet或mall的設定還是以開車為主,所以評估拓點不會優先考量車站。

    業績超標…要

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    他說,台灣過去多以市中心百貨為主力,三井認為郊外型購物中心才有機會,一直以來也都以市郊開發為主。且每個案子呈現因個案建築物不同、工期也不一樣,像台中港MITSUI OUTLET PARK僅有兩個樓層,預計今年年中動工、明年就可完工,2018年底可望開幕,南港LaLaport屬於商辦綜合開發一部分工期較長,估計2021年可望開幕。

    第一年業績超標,下町一朗期待第二年會更努力維持「繼續成長」。就目前三家海外據點來說,台灣

    花蓮當舖消費力最高,平均客單價也是居冠,因而成為海外據點營業額最高,但他分析,不同海外據點的業績,不能單純用金額來做比較,應該要考慮到GDP、人均收入等差異,經營團隊必須精準掌握市場需求。

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    真摯親情!

    銀行及彰化借錢網 "林北小舞"感動人心

    這個禮拜,有許多西洋強片接力上檔,但是有一部國片也默默殺出好評,就叫做林北小舞,描述的是台灣黑道故事,卻夾雜真摯親情刻劃,知名作家吳祥輝甚至說這部是他看電影50年來,最喜歡的一部台灣電影,還說台灣國際大師級的導演誕生了,我們華視新聞也實際專訪導演陳玫君,來看今天的私房話題。

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    費半奔新高 台積喊衝鋒

    工商時報【張志榮╱台北報導】

    美股費城半導體指數15日以1,004點創下歷史新高,以台積電與聯發科為首的半導體族群昨(16)日扮演台股多頭指標,外資法人指出,半導體產業基本面於上半年觸底等利空消息已反映在股價中,接下來將開始迎接蘋果iPhone8題材,半導體族群率先看漲!

    三大因素,費半放煙火

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    美系外資券商主管指出,美股費城半導體指數終於站上歷史新高的原因包括:1、道瓊等美股其他指數都已創新高,費半跟進只是時間早晚問題;2、與亞太區半導體廠商不同的是,美國半導體廠商第1季財報並沒有匯損問題;3、台積電美國存託憑證(ADR)股價早就創新高,意味著費半也會跟進。

    國際資金昨天買超台積電1.9萬張,推升股價大漲1.88%、以190元作收,距離還原權值後新高的193元僅有1.58%差距,也就是說,今(17)日極有可能挑戰成功,並作為台股上攻萬點的重要指標。

    台積ADR早盤再漲1.63%

    周四費半指數持續走高至1005.52,台積ADR繼周三上漲2.24%、收31.91美元之後,周四盤中再漲1.63%至32.43美元。

    事實上,從過去1年台積電美台股價走勢來看即可了解,亞太區半導體族群與美國半導體族群間股價存在著不算小的價差(discount),歐系外資券商分析師指出,這與美國機構投資人高度關注人工智慧(AI)題材有很大關係,但亞洲機構投資人沒有。

    尤其是當台積電在1月法說會釋出保守看待上半年營運展望的消息後,美系外資券商主管表示,國際資金開始轉向布局與川普新政相關的基礎建設與金融股,直到最近才看到資金部位又回流科技股跡象。

    專家:3月營收恢復成長

    港商德意志證券半導體分析師周立中以半導體族群為例指出,2月晶圓代工與IC封裝測試╱IC設計族群營收分別較1月下滑6%與9%╱8%,但3月起即

    上班貸可恢復成長,其中台積電、日月光、聯發科預計將分別較2月成長21%至22%、4%至6%、22%至23%。

    看好半導體下半年表現

    瑞信證券台灣區研究部主管艾藍迪(Randy Abrams)指出,由於今年蘋果將在4.7與5.5吋外另外推出OLED版新款iPhone,使得今年下半年半導體族群營收成長動能將較上半年強勁許多,包括台積電、力成、瑞昱在內,都是現階段較看好的標的。

    尤其是指標股台積電,歐系外資券商分析師提醒,在大多數蘋果供應鏈股價已漲翻天的情況下,對於想在下半年尋求股價尚未大漲、且又有基本面與高現金收益率題材支撐標的的國際機構投資人來說,過去幾個月股價表現黯淡的台積電確實可以考慮。


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